Россияне начали активно покупать жилье в Турции, большая часть покупателей рассчитывает на получение дохода от аренды. Из-за политической нестабильности и обесценения лиры стоимость жилья упала более чем на треть, и местные риелторы говорят, что для желающих заработать в валюте наступило «отличное время». На какой доход можно рассчитывать и какие риски стоит учесть?

Россияне по итогам 2020 года и первого квартала 2021-го занимают третье место среди иностранных покупателей жилой недвижимости в Турции, впереди только граждане Ирана и Ирака, сообщил «Коммерсант» со ссылкой на данные брокера Turk.Estate и Института статистики Турции.

Всего в 2020 году россияне купили 3078 объектов жилой недвижимости в Турции, на 6% больше, чем годом ранее, рассказал Forbes директор Astons в России Игорь Немцов. Такие же данные приводит компания Profit Real Estate, занимающаяся подбором и продажей недвижимости в Турции.

В 2021-м рост продолжается: в первом квартале россияне купили 938 объектов недвижимости в Турции — уже на 15% больше, чем за тот же период прошлого года, написал «Коммерсант« со ссылкой на подсчеты Turk.Estate. Такие же данные приводит Немцов из Astons. По данным Prian, у русскоязычных покупателей Турция в 2020 году заняла второе место в списке популярных для покупки недвижимости стран. На первом месте — Болгария, на третьем — Испания. «Активнее всего интересовались турецкой недвижимостью жители Москвы, Санкт-Петербурга, Минска, Алма-Аты, Киева. Покупали традиционно — в Стамбуле, Аланье и на всем Средиземноморском побережье», — говорилось в материалах агентства.

80% россиян приобретают недвижимость, чтобы затем сдавать ее в аренду, хотя для некоторых приоритетом является возможность получить турецкое гражданство, говорит Немцов. У руководителя направления турецкой недвижимости Tranio Марии Жарой похожие оценки — она считает, что 70% россиян, покупающих недвижимость в Турции, планируют получать с нее пассивный доход.

Самые популярные среди инвесторов направления — Анталья, Стамбул, Аланья, сообщили Forbes представители компаний Tranio и Astons. Основной спрос у клиентов Knight Frank приходится на Стамбул, рассказала региональный директор, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.

В чем интерес к Турции
Интерес россиян к турецкой недвижимости объясняется низкими ставками и поиском альтернативных способов инвестирования, считает международный финансовый консультант FCP Financial Management Ltd Исаак Беккер. В России, по данным ЦБ на третью декаду апреля, ставки по депозитам в рублях составляют 4,72%, ставки валютных депозитов близки к нулю.

Плюс Турции еще и в географической близости, развитой туристической инфраструктуре и сравнительно невысоких ценах на недвижимость, добавляет президент компании «Московские партнеры», профессор Высшей школы экономики Евгений Коган.

Для турецкой лиры 2020-й был крайне тяжелым — за год она обесценилась по отношению к доллару на 25%, к евро падение было еще драматичнее — на 36%. В итоге из-за нестабильности в стране и падения стоимости валюты многие объекты недвижимости, выставленные на продажу, упали в цене на 30-40%, сказал Forbes основатель и владелец компании VNG Property (управляет недвижимостью в Турции) Николас Александр Селби.

Местные жители по закону обязаны платить арендную плату в турецких лирах, что привело к снижению цен на рынке, признает он. Но теперь рынок сбалансирован до своей истинной стоимости, а инвесторы, зарабатывающие в иностранной валюте, получили отличные возможности в Турции, уверен Селби.

Так ли это? Коган считает, что реальная доходность от сдачи в аренду составит 4-5% в долларах. Это при условии, что жилье непрерывно сдается в течение года. В целом чистый доход получается 4-6% годовых от вложенной суммы, добавила Жарая.

В Стамбуле средний доход от аренды составит 5-9 % в долларах или евро в зависимости от объекта, района и варианта аренды — краткосрочной или долгосрочной, отмечает Немцов из Astons.

Что нужно учесть
Стоимость недвижимости в курортных районах Турции сейчас варьируется от €45 000 до €180 000, рассказывает руководитель отдела продаж Profit Real Estate Юлия Богдан. Более низкая стоимость у студий, выше — у двухкомнатных квартир на первой береговой линии в комплексе с инфраструктурой отеля, уточняет она. Россияне покупают апартаменты с одной или двумя спальнями стоимостью от €70 000 до €150 000, говорит Мария Жарая.

Сезон в Турции длится полгода — с мая по октябрь. В этот период недвижимость будет приносить от €500 до €2500 в месяц, вне сезона доход от аренды падает в полтора-два раза, говорит Юлия Богдан. При этом он еще зависит от удаленности от моря и уровня инфраструктуры.

К примеру, квартира с одной спальней и общей комнатой в районе Махмутлара в Аланье сейчас стоит €50 000-55 000. Ежемесячный доход с нее составит €500-600 в сезон.

В центре Аланьи цены варьируются от €65 000-70 000. Такая недвижимость будет приносить €700-800 в месяц в сезон.

Но на полученных доход придется заплатить налог. В Турции действует прогрессивная шкала налога на доходы с недвижимости — ставка составляет от 15% до 40%, говорится на сайте Turk.estate. Работает это так: минимальный необлагаемый налогом доход — 6600 турецких лир (€654 или $795) в год. Для дохода выше необлагаемой суммы, но ниже 22 000 лир (€2166 или $2626) ставка будет 15%. Максимальная ставка будет для дохода свыше 600 000 лир (€59 072, или $71 633) в год. Если недвижимость оформлена на юрлицо, то ставка налога будет фиксированной — 20%.

Получается, что к примеру, на квартире стоимостью в €50 000 в год налог на доход c аренды для физлиц составит около €660, а чистый доход — если предположить, что квартира будет сдаваться круглый год и в несезон арендная плата упадет в два раза, — €3840 в год, то есть 7,7% от вложенной суммы.

Кроме этого, нужно платить и налоги на саму недвижимость, однако они низкие, говорит Евгений Коган. При покупке жилья инвестор платит 4% от кадастровой стоимости, затем — ежегодный налоговый сбор в размере 0,3%. Иностранные собственники турецкой недвижимости платят такие же налоги, как и граждане страны, отмечает Коган.

Однако в случае с Турцией важно еще и учитывать изменение курса валюты, которая в этой стране не самая устойчивая, напоминает Беккер. Не менее выгодные инвестиции в недвижимость можно сделать на Кипре, а налоговые условия там гораздо комфортнее, говорит Коган. В Турции такие инвесторы в недвижимость, скорее всего, стараются уйти от налогообложения, пишут, что сдают родственникам и знакомым, предполагает он.